Was ist Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist eine spezielle Form des Eigentums an einer Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage. Es besteht aus zwei untrennbar miteinander verbundenen Komponenten:

1. Sondereigentum: Das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung (oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen wie einem Kellerraum oder einer Garage, siehe Teileigentum). Dieses Recht ist im Grundbuch auf einem eigenen Blatt eingetragen. Es umfasst das Nutzungs- und Verwaltungsrecht innerhalb der eigenen vier Wände.

2. Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum: Ein anteiliges Recht am gemeinschaftlich genutzten Eigentum der Immobilie. Dieser Anteil ist untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden und im Grundbuch mit diesem vermerkt.

Was ist Teileigentum?

Teileigentum ist eine Sonderform des Wohnungseigentums. Es bezeichnet das alleinige Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen innerhalb eines Gebäudes, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Typische Beispiele für Teileigentum sind Gewerberäume, Büros, Läden, Praxen oder Garagen, die als separate Einheiten im Grundbuch geführt werden. Der Inhaber von Teileigentum hat ähnliche Rechte und Pflichten wie ein Wohnungseigentümer bezüglich seines Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums.

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Teileigentum stehen. Es dient der gemeinsamen Nutzung durch alle Wohnungseigentümer. Dazu gehören typischerweise:

• Das Grundstück selbst

• Das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes (Fassade, Dach)

• Das Treppenhaus, Flure, Eingangsbereich

• Gemeinschaftlich genutzte Anlagen wie Gärten, Grünflächen, Spielplätze, Waschküchen, Trockenräume, Fahrradkeller, Heizungsanlagen, Aufzüge, tragende Wände und das Dach.

Entscheidungen über die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums werden gemeinschaftlich von allen Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung getroffen.

Ist Wohnungseigentum eine Eigentumswohnung?

Ja, der Begriff Wohnungseigentum beschreibt das rechtliche Konstrukt des Eigentums an einer Eigentumswohnung. Eine Eigentumswohnung ist die gegenständliche Einheit, an der das Wohnungseigentum besteht.

Wie entsteht Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum entsteht durch die Aufteilung einer Immobilie in Sondereigentum (Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume) und Gemeinschaftseigentum durch:

• Teilungserklärung: Der Alleineigentümer einer Immobilie erklärt notariell die Aufteilung seines Eigentums in Wohnungseigentumseinheiten.

• Teilungsvertrag: Eine Bauherrengemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft, die gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind, vereinbart notariell die Aufteilung des Eigentums untereinander in Wohnungseigentumseinheiten.

Was beinhaltet der Teilungsvertrag / die Teilungserklärung?

Der Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung ist das grundlegende Dokument zur Begründung von Wohnungseigentum. Es legt detailliert fest:

• Die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungs- und/oder Teileigentumseinheiten.

• Welche konkreten Räumlichkeiten (mit genauer Bezeichnung und Lage im Gebäude) den einzelnen Miteigentümern als Sondereigentum zugeordnet sind.

• Die Größe der jeweiligen Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum, die in Bruchteilen oder Prozent angegeben werden und in der Regel die Grundlage für die Verteilung von Kosten und die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung bilden.

Was ist der Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde genehmigte Bauzeichnung, die die räumliche Aufteilung des Gebäudes in die einzelnen Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, Gewerbeeinheiten etc.) und das Gemeinschaftseigentum grafisch darstellt. Er ist Bestandteil der Teilungserklärung und dient der eindeutigen Identifizierung der jeweiligen Eigentumseinheiten.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein offizielles Dokument der zuständigen Baubehörde. Sie bescheinigt, dass die im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten baulich so abgeschlossen sind, dass sie als selbstständige, unabhängige Einheiten genutzt werden können und einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Sie ist eine Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch.

Was ist Sondernutzungsrecht?

Das Sondernutzungsrecht ist ein besonderes Recht, das einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümern eingeräumt wird, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen, obwohl diese Flächen weiterhin im gemeinschaftlichen Eigentum aller Eigentümer stehen. Typische Beispiele sind:

• Gartenflächen

• Terrassen

• Stellplätze

• bestimmte Dachboden- oder Kellerräume

Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts erfordert in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer und wird zur Klarheit in der Teilungserklärung oder nachträglich durch Vereinbarung geregelt. Eine Eintragung im Grundbuch ist für die Wirksamkeit gegenüber Dritten empfehlenswert. Es handelt sich um ein Nutzungsrecht, nicht um eine Übertragung von Eigentum.

Was ist kein Wohnungseigentum?

• Eigentum an einem ganzen Haus: Beim Eigentum an einem Einfamilienhaus oder einem Reihenhaus besteht kein Gemeinschaftseigentum mit anderen Eigentümern im selben Gebäude.

• Mietwohnung: Bei einer Mietwohnung hat der Mieter lediglich ein Nutzungsrecht aufgrund eines Mietvertrags, aber kein Eigentumsrecht an der Wohnung selbst. Der Eigentümer der Mietwohnung kann eine natürliche oder juristische Person sein, die nicht zwingend selbst in dem Gebäude wohnt.