Was ist das Werkvertragsrecht im Bauwesen?

Im Bauwesen fallen Bauverträge rechtlich unter das Werkvertragsrecht, welches in den §§ 631 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt ist. Bei Auseinandersetzungen oder der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit Bauleistungen ist dieses spezielle Vertragsrecht maßgeblich.

Im Sinne einer partnerschaftlichen Zusammenarbeit zwischen Bauherren und allen beteiligten Fachleuten, Unternehmen und Gewerken ist es essenziell, den Bauvertrag von Beginn an präzise zu gestalten und ihn sorgfältig zu prüfen.

Was steht typischerweise in einem Bauvertrag?

Ein Bauvertrag definiert umfassend alle zu erbringenden Bauleistungen, die jeweiligen Zuständigkeiten, die verbindlichen Fristen für die Fertigstellung einzelner Bauabschnitte sowie sämtliche Baustoffe, die zum Einsatz kommen sollen. Darüber hinaus legt der Bauvertrag fest, wie eventuelle Baumängel zu beheben sind und in welchen Zahlungszyklen die Vergütung für die erbrachten Leistungen erfolgt. Relevante Punkte sind beispielsweise:

• Exaktes Datum für den Baubeginn.

• Exaktes Datum für die Fertigstellung des Gesamtbauvorhabens.

• Genaue Auflistung aller zu erledigenden Aufgaben und der geschuldeten Leistung.

• Detaillierte Zustandsbeschreibung des Neubaus nach Fertigstellung.

• Detaillierte Aufzählung aller vereinbarten Ausstattungsmerkmale (z.B. Art und Qualität von Fenstern, Türen, Dämmung).

• Wertangaben zu spezifischen Details wie Sanitäreinrichtungen, Einbauküche und Bodenbelägen, beispielsweise: "Parkettboden im Wert von XX Euro/qm".

• Klauseln zur Erschließung des Grundstücks (sofern im Vertragsumfang enthalten).

Je nach Art des Bauvorhabens kommen hauptsächlich zwei Vertragsarten in Betracht, die sich in wesentlichen Punkten unterscheiden:

BGB-Werkvertrag:

• Typischerweise für private Käuferinnen und Käufer eines Neubaus direkt vom Bauträger.

• Enthält oft klar definierte Fristen für einzelne Bauabschnitte.

• Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre.

• Die rechtliche Grundlage bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

VOB-Bauvertrag:

• Häufig für private Bauherrinnen und -herren, die die einzelnen Gewerke selbst koordinieren, sowie für öffentliche Auftraggeber.

• Definiert in der Regel einen Baubeginn und eine Fertigstellung, jedoch keine verbindlichen Zwischenfristen.

• Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel vier Jahre, da sie auf den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) basiert.

• Die rechtliche Grundlage bilden die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (VOB), die jedoch im Vertrag vereinbart werden müssen.

Was ist der wesentliche Unterschied zwischen einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag im Immobilienbereich?

Der entscheidende Unterschied zwischen einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag im Immobilienbereich liegt in der Gewährleistung.

• Bei einem Kaufvertrag über eine bereits existierende Immobilie gilt grundsätzlich der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Dies bedeutet, dass der Käufer spätere Mängel, die bei der Besichtigung nicht offensichtlich waren, in der Regel nicht mehr beanstanden kann. Eine Ausnahme bilden arglistig verschwiegene Mängel, die dem Käufer bewusst vorenthalten wurden.

• Bei einem Werkvertrag für eine erst zu errichtende Immobilie gilt hingegen die fünfjährige Gewährleistungsfrist gemäß BGB. Während dieser Frist haften die ausführenden Unternehmen und Gewerke für auftretende Mängel, da diese oft nicht direkt bei der Bauabnahme erkennbar sind, sondern sich erst im Laufe der Nutzung zeigen.

  
  

Ein weiterer wichtiger Unterschied besteht in der Prüfungsmöglichkeit der Leistung. Während bei einem Kaufvertrag die bestehende Immobilie vor dem Erwerb gründlich in Augenschein genommen und gegebenenfalls von Sachverständigen überprüft werden kann, entfällt diese Möglichkeit bei einem Werkvertrag für ein noch zu bauendes Objekt. Aus diesem Grund ist es bei Werkverträgen von entscheidender Bedeutung, alle Details der zu erbringenden Leistung im Vertrag präzise festzuhalten und sorgfältig zu prüfen. Nur die im Vertrag explizit genannten Leistungen sind Bestandteil des geschuldeten Werks. Besondere Aufmerksamkeit sollten dabei Formulierungen wie „ohne Malerarbeiten“, „ab Oberkante Bodenplatte“ oder „Bodenbeläge nicht inbegriffen“ erhalten, da diese Klauseln bedeuten, dass bestimmte Leistungen nicht im Werkvertrag enthalten sind und somit zusätzliche Kosten verursachen können.