Was ist Erbpacht?

Bei der Erbpacht (auch Erbbaurecht genannt) handelt es sich um eine Alternative zum klassischen Grundstückskauf.Der Eigentümer eines Grundstücks verpachtet dieses langfristig (oft 50–99 Jahre) gegen Zahlung eines Erbbauzinses.Der Erbbaurechtnehmer errichtet auf dem Grundstück ein eigenes Gebäude, ohne selbst Eigentümer des Bodens zu werden.

Was ist vertraglich bei der Erbpacht zu beachten?

• Laufzeit: üblich sind 50 bis 99 Jahre

• Zinssatz: meist zwischen 3–6 % des Bodenwerts pro Jahr

• Zinsanpassung: alle 3 Jahre möglich, z.B. orientiert am Verbraucherpreisindex

• Zahlweise: monatlich, quartalsweise oder jährlich

  
  

Rechtliche Gegebenheiten der Erbpacht

• Erbbaugrundbuch: eigenes Grundbuchblatt für das Erbbaurecht

• Notarielle Beurkundung: Vertrag muss durch einen Notar abgeschlossen werden

• Eintragung im Grundbuch: zur rechtlichen Absicherung

  
  

Vor- und Nachteile der Erbpacht

Vorteile:

• Geringere Anfangsinvestitionen

• Zugang zu begehrten Grundstücken

• Flexiblere Finanzierungsmöglichkeiten

• Vererbbarkeit des Erbbaurechts

Nachteile:

• Laufende Zinsbelastung (kann steigen)

• Kein Eigentum am Grundstück

• Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit

• Finanzierung schwieriger bei manchen Banken

  
  

Rechenbeispiel einer Erbpacht

• Grundstückswert: 200.000 €

• Zinssatz: 5 % → jährlicher Erbbauzins = 10.000 €

• Monatliche Zahlung: 833,33 €

• Gesamtkosten bei 75 Jahren Laufzeit: 750.000 €

Zusätzlich: Zahlung der Grundsteuer und eventuelle Kreditkosten für die Immobilie.

Wie endet die Erbpacht?

• Reguläres Vertragsende nach Ablauf der vereinbarten Dauer

• Einvernehmliche Vertragsauflösung jederzeit möglich

• Heimfall bei:

  • Nichteinhaltung von Baupflichten

  • Zahlungsverzug (z.B. Rückstand von zwei Jahresraten)

  • Schwerwiegender Vertragsverletzung

    
    

Was passiert mit der Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück?

• Bei Vertragsende oder Heimfall geht die Immobilie auf den Grundstückseigentümer über.

• Entschädigung: gesetzlich mindestens 2/3 des Marktwertes.

• Berechnungsgrundlagen für den Verkehrswert sollten vertraglich geregelt sein.