Definition Vorfinanzierungskredit

Vorfinanzierungskredite sind Finanzierungsinstrumente, die in Verbindung mit anderen Spar- oder Anlageprodukten stehen, besonders häufig mit Bausparverträgen. Sie dienen dazu, die Zeitspanne zu überbrücken, bis ein Kunde Anspruch auf die Auszahlung oder Finanzierung aus dem zugrundeliegenden Produkt, wie beispielsweise einem Bausparvertrag, erhält. Typischerweise deckt ein Vorfinanzierungskredit einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren ab.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Seit ihrer Einführung in den 1920er Jahren sind Bausparverträge ein wesentlicher Bestandteil der Finanzierung von Wohneigentum in Deutschland. Ein Bausparvertrag wird über eine bestimmte Summe, die Bausparsumme, abgeschlossen. Während der Ansparphase zahlt der Bausparer regelmäßig Beträge auf sein Bausparkonto ein, die von der Bausparkasse verzinst werden. Zusätzlich können unter bestimmten Voraussetzungen staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage oder Riester-Zulagen beantragt werden. Die Bausparkasse bewertet die Sparleistung des Kunden anhand eines „Zeit mal Geld“-Systems und ermittelt daraus eine Bewertungszahl. Um Anspruch auf das Bauspardarlehen zu erhalten, muss der Vertrag bestimmte Zuteilungskriterien erfüllen: eineMindestlaufzeit seit Vertragsbeginn, ein erreichtesMindestguthaben und eine überschritteneMindestbewertungszahl. Die genauen Werte dieser Kriterien variieren je nach Bauspartarif, wobei das Mindestguthaben üblicherweise zwischen 30 % und 50 % der Bausparsumme liegt. Erfüllt ein Bausparvertrag alle Zuteilungskriterien, gilt er als zuteilungsreif. Der Bausparer hat nun das Recht auf die Auszahlung der gesamten Bausparsumme. Die Differenz zwischen dem angesparten Guthaben und der Bausparsumme wird als Bauspardarlehen gewährt.

Wie funktioniert ein Vorfinanzierungskredit?

Ein Vorfinanzierungskredit ermöglicht die Finanzierung eines Eigenheims, bevor der zugehörige Bausparvertrag die Zuteilungsreife erreicht hat. Diese Kredite werden häufig von Geschäftsbanken vergeben, aber auch Bausparkassen selbst dürfen gemäß §4 Absatz 1 Nr. 1 des Bausparkassengesetzes solche Produkte anbieten. Ein Vorfinanzierungskredit ist auf das nachfolgende Bauspardarlehen abgestimmt. Während der Laufzeit des Vorfinanzierungskredits sind lediglich Zinszahlungen fällig. Sobald der Bausparvertrag zugeteilt wird, löst das Bauspardarlehen den Vorfinanzierungskredit ab. Daher darf das Kreditvolumen des Vorfinanzierungskredits die Bausparsumme nicht übersteigen. Bei Vertragsabschluss wird zudem vereinbart, welche Sparleistungen der Kunde in seinen Bausparvertrag einzahlt, um sicherzustellen, dass dieser zum geplanten Ablösungstermin zuteilungsreif ist. Zusätzlich tritt der Bausparer alle Rechte aus seinem Bausparvertrag an das kreditgebende Institut ab. Dies verhindert, dass der Bausparer über sein Guthaben verfügen kann, da dieses teilweise als Sicherheit für den Vorfinanzierungskredit dient. Für die Abtretung der Rechte erheben Bausparkassen meist eine Servicegebühr. Ein Vorfinanzierungskredit ist zweckgebunden und darf nur für dieselben wohnwirtschaftlichen Maßnahmen verwendet werden wie das Bauspardarlehen selbst. Zu diesen Maßnahmen zählen unter anderem der Neubau, der Kauf, die Erhaltung und die Verbesserung von primär zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden, der Erwerb oder die Erschließung von Bauland sowie die Ablösung von Darlehen, die solche Maßnahmen finanziert haben.

Unterschiede zu einem Zwischenkredit

Ein Vorfinanzierungskredit ist klar von einem Zwischenkredit zu unterscheiden. Ein Zwischenkredit wird gewährt, wenn der zugehörige Bausparvertrag bereits das erforderliche Mindestguthaben erreicht hat und somit keine weiteren Sparleistungen mehr notwendig sind, um die Zuteilung zu erreichen.

Nachteile einer Vorfinanzierung

Die Wirtschaftlichkeit einer Vorfinanzierung in Verbindung mit einem Bauspardarlehen hängt stark von den Konditionen alternativer Finanzierungsmöglichkeiten, wie beispielsweise einem herkömmlichen Bankdarlehen, ab. Besonders im aktuellen Niedrigzinsumfeld können die Konditionen von Bauspardarlehen oft nicht mit den günstigen Angeboten von Bankdarlehen mithalten, die je nach Zinsbindung und Institut Effektivzinssätze von unter 1 % aufweisen können. Dies liegt zum einen daran, dass ältere Bausparverträge möglicherweise Sollzinsen von mindestens 2 % aufweisen. Zum anderen fallen bei neu abgeschlossenen Bausparverträgen eine Abschlussgebühr, während der Sparphase Kontoführungsgebühren und gegebenenfalls ein Agio auf das Bauspardarlehen an. Dadurch kann der attraktive Sollzinssatz des Bauspardarlehens effektiv weniger vorteilhaft sein als ein Bankdarlehen. Zudem ist zu beachten, dass der Vorfinanzierungskredit selbst nicht getilgt wird, sondern bis zur Ablösung Zinsen auf den gesamten Kreditbetrag anfallen.

Vorteile einer Vorfinanzierung

Die Vorteile eines Vorfinanzierungskredits sind eng mit den Vorzügen eines Bauspardarlehens verbunden. Ein wesentlicher Vorteil des Bauspardarlehens ist der festgeschriebene Sollzinssatz, der unabhängig von Marktschwankungen bleibt. Daher kann ein Bauspardarlehen günstiger sein als ein Bankdarlehen, wenn ein Kunde aufgrund seiner Bonität bei einer Bank keinen Top-Zinssatz erhält, da der Sollzins des Bauspardarlehens bonitätsunabhängig ist. Zudem bieten Banken günstige Zinsen oft nur bis zu einem bestimmten Beleihungswert an, wobei oberhalb von beispielsweise 60 % Beleihungswert ein Zinsaufschlag fällig werden kann. Das Bauspardarlehen kann somit die Finanzierungslücke zwischen 60 % und 80 % Beleihungswert schließen, ohne dass sich die Zinsen für das Bankdarlehen erhöhen. Ein weiterer Vorteil ist, dass der Sollzinssatz des Bauspardarlehens nicht von zukünftigen Zinsentwicklungen beeinflusst wird, während ein Bankdarlehen nach Ablauf der Zinsbindung zu möglicherweise deutlich höheren Zinsen refinanziert werden muss. Darüber hinaus kann ein Bauspardarlehen jederzeit vollständig abgelöst werden, was sinnvoll sein kann, wenn die Restschuld der Gesamtfinanzierung wieder unter einem Beleihungswert von 60 % liegt.