Was sind die rechtlichen Grundlagen?

Die Auflassungsvormerkung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter Paragraf 883 geregelt. Dort wird festgelegt, dass die Rechte des Eigentümers an der verkauften Immobilie durch die Vormerkung der Auflassung relativ unwirksam werden. Die Auflassung selbst ist in Paragraf 873 und 925 des BGB definiert und bezeichnet die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.

Paragraf 13 der Grundbuchordnung (GBO) besagt, dass für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ein Antrag beim zuständigen Grundbuchamt erforderlich ist. Die Eintragung kann nur auf Antrag erfolgen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Auflassung und einer Auflassungsvormerkung?

Die Auflassung ist die rechtsgültige Eintragung im Grundbuch. Da zwischen Antragstellung und tatsächlicher Eintragung mehrere Monate vergehen können, dient die Vormerkung dazu, den Platz im Grundbuch zu sichern und die beurkundete Kaufvertragsunterzeichnung zu vermerken.

Welche Rechte für den Käufer gehen mit der Eintragung im Grundbuch einher?

Zwischen der Kaufvertragsunterzeichnung und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch erhält der Käufer bereits einige Rechte an der Immobilie. Gleichzeitig entstehen Pflichten aus der Auflassungsvormerkung. Nach der Eintragung kann der Käufer nicht mehr vom Kauf zurücktreten. Ab diesem Zeitpunkt ist keine Belastung der Immobilie mehr möglich, und Gläubiger haben keinen Zugriff mehr darauf. Der Käufer hat das Recht auf das zukünftige Eigentum, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig verkaufen darf, selbst bei höheren Angeboten. Eine Insolvenz des Verkäufers ist ab diesem Zeitpunkt unerheblich für die Verkaufsabwicklung.

Wann wird die Auflassungsvormerkung vollzogen?

Die Vormerkung der Auflassung erfolgt normalerweise direkt nach der notariellen Kaufvertragsunterzeichnung. Ab dann sind sich beide Vertragsparteien über wesentliche Parameter wie Kaufpreis und Bedingungen für den Eigentumsübergang einig, sodass das Geschäft abgeschlossen ist.

Danach erfolgt in der Regel die Besicherung der Immobilie durch eine Finanzierung mit einer Grundschuldbestellung im Grundbuch. Sobald der Kredit gesichert ist oder die Kaufpreiszahlung aus Eigenmitteln erfolgt, kann der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung erfolgt auf Antrag des Notars beim Grundbuchamt und kann je nach Bearbeitungsdauer mehrere Monate dauern. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung ist nach wenigen Tagen abgeschlossen.

Die Löschung der Vormerkung erfolgt erst, nachdem alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind, wie die Löschung bestehender Grundschulden oder die Zahlung des Kaufpreises.

Was könnte ohne vorhandene Auflassungsvormerkung im Rahmen von Immobiliengeschäften passieren?

Ohne die Auflassungsvormerkung hätte der Käufer keine rechtliche Sicherheit beim Immobilienkauf. Der Verkäufer könnte zusätzliche Grundschulden eintragen lassen, wodurch die Immobilie höher belastet wäre als zum Zeitpunkt der Beurkundung, was den Käufer benachteiligen würde. Weitere Belastungen wie Wege- oder Leitungsrechte könnten ebenfalls eingetragen werden und den Grundstückswert mindern. Ohne Einfluss darauf wäre der Käufer benachteiligt.

Ein weiterer Verkauf wäre ebenfalls ausgeschlossen, da der Verkäufer den Kaufvertrag notariell abwickeln muss und eine aktuelle Grundbuchprüfung nicht umgangen werden kann. Andernfalls könnten mehrere Verkäufe bei unterschiedlichen Notaren möglich sein, da der Zeitraum zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und Eigentumsumtragung mehrere Monate dauert. Ohne Auflassungsvormerkung gäbe es zahlreiche Möglichkeiten, eine Immobilie mehrfach zu verkaufen. Um solche rechtlich schwer nachvollziehbaren Entwicklungen zu vermeiden, ist die Auflassungsvormerkung ein entscheidender Bestandteil einer Immobilientransaktion.

Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Die Kosten für die Vormerkung einer Auflassung hängen vom Kaufpreis der Immobilie ab und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Es ist mit Kosten von etwa einem halben Gebührensatz zu rechnen. Bei einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro liegen die Gebühren bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises, also 1.250 Euro. Davon entfallen 50 Prozent auf die Auflassungsvormerkung, was in diesem Beispiel 625 Euro entspricht.

Dies ist nur eine Schätzung, da die endgültigen Kosten von vielen Faktoren abhängen. Die Höhe der eingetragenen Grundschuld beeinflusst die tatsächlichen Kosten. Kosten können auch für die Löschung der Auflassungsvormerkung entstehen, die der Käufer im Rahmen der Kaufnebenkosten tragen muss.

Kann eine Auflassungsvormerkung übertragen werden?

Eine Auflassungsvormerkung kann grundsätzlich übertragen werden, jedoch nur durch Abtretung nach Paragraf 398 BGB. Der Gläubiger muss die gesicherte Forderung per Vertrag übertragen. In dieser Konstellation übernimmt der neue Gläubiger alle Rechte und Pflichten gemäß Paragraf 401 BGB.