Was bedeutet Abschreibung?

Abschreibung bezeichnet in der Buchhaltung den Prozess, bei dem der Wert von Vermögensgegenständen – sowohl aus dem Anlage- als auch dem Umlaufvermögen – aufgrund von Abnutzung, Alterung oder technologischem Fortschritt gemindert wird. Dieser Werteverlust wird systematisch über die Nutzungsdauer verteilt.

Was ist eine Abschreibung bei Immobilien?

Bei Immobilien erfolgt die Abschreibung meist anhand der erwarteten Nutzungsdauer. Jedes Jahr wird ein Teil des ursprünglichen Kaufpreises steuerlich abgeschrieben, bis der Buchwert theoretisch bei Null liegt.Unterschieden wird zwischen:

• Linearer Abschreibung: gleichbleibende jährliche Abschreibungsbeträge

• Degressiver Abschreibung: höhere Abschreibungen in den Anfangsjahren, später abnehmend

  
  

Während Altbauten grundsätzlich nur linear abgeschrieben werden können, besteht bei Neubauten in bestimmten Fällen eine Wahlmöglichkeit.

Beispiel: Abschreibung einer Immobilie

Kauft ein Unternehmen ein Gebäude für 1 Million Euro und legt eine Nutzungsdauer von 25 Jahren zugrunde, beträgt die jährliche Abschreibung bei linearer Methode 40.000 Euro. Nach Ablauf der 25 Jahre wäre das Gebäude bilanziell abgeschrieben.

Wie wird abgeschrieben?

Es gibt verschiedene Abschreibungsmethoden:

• Lineare Methode: Jährlich wird ein gleich hoher Betrag abgeschrieben.

• Degressive Methode: Anfangs höhere Beträge, die im Zeitverlauf sinken.

• Prozentuale Methode: Jährliche Wertminderung um einen festgelegten Prozentsatz des Restbuchwerts.

  
  

Welche Methode Anwendung findet, hängt von gesetzlichen Vorgaben und den strategischen Überlegungen des Eigentümers ab.

Wann ist eine Immobilie abschreibungsfähig?

Immobilien können abgeschrieben werden, wenn sie:

• Zum Betriebsvermögen gehören

• Vermietet oder verpachtet werden

• Zur Erzielung von Einkünften genutzt werden

Nicht abschreibbar sind dagegen selbst genutzte Immobilien im Privatvermögen (außer bei speziellen Förderprogrammen).

Abschreibungsoptionen für Immobilien

• AfA für Neubauten: Zwei Prozent jährlich über 50 Jahre.

• AfA für Altbauten:

  • Vor 1925 errichtete Gebäude: 2,5 % jährlich über 40 Jahre

  • Nach 1925 errichtete Gebäude: 2 % jährlich über 50 Jahre

• AfA für Denkmalimmobilien:

  • Eigennutzung: Neun Prozent jährlich über zehn Jahre für Sanierungskosten

  • Vermietung: Über einen festgelegten Zeitraum verteilt

• AfA für neu geschaffenen Wohnraum: Sonderabschreibung von jährlich bis zu fünf Prozent für vier Jahre (zusätzlich zur regulären AfA), begrenzt auf 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

• AfA für Modernisierungsmaßnahmen: Erlaubt die Abschreibung von Renovierungs- und Modernisierungskosten, abhängig von geltenden Vorschriften.

  
  

Welche Kosten können Eigentümer steuerlich abschreiben?

Folgende Aufwendungen können im Rahmen der Abschreibung geltend gemacht werden:

• Anschaffungskosten: Kaufpreis, Notargebühren, Grunderwerbsteuer

• Modernisierungskosten: Sanierungen, Umbauten, Renovierungen

• Finanzierungskosten: Zinsen und Gebühren für Bau- oder Immobilienkredite

• Betriebskosten: Laufende Kosten wie Energie, Wasser, Müllabfuhr

• Verwaltungskosten: Aufwendungen für Hausverwaltung oder Verwaltungspersonal

• Steuern und Versicherungen: Grundsteuer, Gebäudeversicherung

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Maßnahmen zur Erhaltung der Bausubstanz

• Marketing- und Vertriebskosten: Kosten im Zusammenhang mit Vermietung oder Verkauf der Immobilie