Was versteht man unter Eigennutzung?

Unter Eigennutzung versteht man die Nutzung einer Immobilie durch den Eigentümer selbst, ohne sie an Dritte zu vermieten. Typische Beispiele sind das selbstbewohnte Eigenheim, ein privat genutztes Ferienhaus oder ein nicht vermietetes Anlageobjekt. Entscheidend ist, dass der Eigentümer die Immobilie für den eigenen Wohnbedarf nutzt.

Wie kann die Eigennutzung nachgewiesen werden?

Der Nachweis der Eigennutzung erfolgt durch verschiedene Dokumente, wie etwa:

• Strom- und Wasserabrechnungen

• Meldung des Hauptwohnsitzes bei der Stadt oder Gemeinde

• Steuerbescheide oder Lohnabrechnungen mit aktueller Wohnadresse

• Schriftliche Bestätigungen von Nachbarn oder Hausverwaltern

• Belege über Instandhaltungen und Renovierungen

• Fotografische Dokumentation von Nutzung und Ausstattung

Je umfassender und aktueller die Nachweise sind, desto besser wird die Eigennutzung belegt.

Wann gilt eine Immobilie als selbstgenutzt?

Eine Immobilie wird als selbstgenutzt eingestuft, wenn sie überwiegend und regelmäßig als Hauptwohnsitz dient. Dafür muss dort der Lebensmittelpunkt bestehen – also der Ort, an dem der Eigentümer wohnt, arbeitet und seine Freizeit verbringt. Eine gelegentliche Nutzung, wie sie bei Ferienimmobilien vorkommt, reicht in der Regel nicht aus.

Wie lange muss eine Immobilie selbst genutzt werden?

Wer eine Immobilie steuerfrei verkaufen möchte, muss bestimmte Fristen einhalten. Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, muss die Immobilie:

• im Jahr des Verkaufs,

• sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren

durchgehend oder überwiegend selbst genutzt worden sein.

Das bedeutet: Drei zusammenhängende Jahre Eigennutzung sind notwendig, wobei das Jahr des Verkaufs mitzählt. Bei besonderen Umständen wie Scheidung, Krankheit oder Todesfall können Ausnahmen gelten.

Wie prüft das Finanzamt die Eigennutzung?

Das Finanzamt überprüft die Eigennutzung anhand folgender Kriterien:

• Melderegisterdaten: Stimmt der gemeldete Hauptwohnsitz mit der Immobilie überein?

• Laufende Kosten: Werden Strom, Wasser und Heizung regelmäßig für die Immobilie abgerechnet?

• Wohnverhältnisse: Bestehen Mietverträge mit Dritten oder wird die Immobilie ausschließlich selbst genutzt?

• Dokumente: Gegebenenfalls werden weitere Belege wie Kontoauszüge, Handwerkerrechnungen oder eidesstattliche Versicherungen eingefordert.

Das Finanzamt kann jederzeit eine genaue Prüfung verlangen, insbesondere wenn ein steuerfreier Verkauf geltend gemacht wird.